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• 發布時間：2016-02-23
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【概要描述】各地去庫存組合拳有哪些
 

各地出台的去庫存政策主要分(fēn)為(wèi)5類。
 

第一，住房公積金已成為(wèi)各地去庫存的重要工具，多(duō)地公積金貸款率超過50％。據四川省住建廳統計，2015年公積金貸款為(wèi)四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為(wèi)化解庫存貢獻了1/3份額。
 

推進異地貸款、提高貸款額度、延長(cháng)貸款年限、放寬提取條件等已成為(wèi)各地公積金新(xīn)政的“标配”。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體(tǐ)化”政策，積極推進異地購(gòu)房。多(duō)省還表示将擴大住房公積金的覆蓋範圍，如四川省今年将推進住房公積金向城鎮穩定就業新(xīn)市民(mín)覆蓋，湖(hú)北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。
 

第二，多(duō)地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購(gòu)房者負擔。
 

甘肅省近日将住房轉讓手續費整體(tǐ)下調33％，江西全面清理(lǐ)房地産開發過程中的行政事業性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施财政補貼等多(duō)項舉措。如在甯夏，居民(mín)購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1％的部分(fēn)由地方财政補貼；新(xīn)疆将商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，确定補貼年限後，差額部分(fēn)由政府财政予以補貼。
 

江西省南昌市日前正式出台文(wén)件，全面下調房地産開發企業銷售未完工産品計稅毛利率。據南昌市稅務(wù)部門測算，預計2016年南昌市地稅和國(guó)稅部門約分(fēn)别減收企業所得稅6億元和2億元，将惠及400餘戶房地産開發企業。
 

第三，加快農民(mín)工市民(mín)化，鼓勵有條件的農民(mín)工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明确出台政策鼓勵引導農民(mín)進城購(gòu)房。如山東将對農民(mín)進城購(gòu)房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物(wù)業費補貼等政策，以使其成為(wèi)長(cháng)期穩定的住房消費群體(tǐ)。
 

第四，不少地方利用(yòng)棚戶區(qū)改造，通過貨币化安(ān)置、政府回購(gòu)商品房等政策化解房地産庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購(gòu)，福建等省明确表示不再新(xīn)建公租房。
 

此外，山西、廣西、安(ān)徽等省份已将貨币化安(ān)置作(zuò)為(wèi)棚改的重要渠道，如廣西貨币化安(ān)置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15％。安(ān)徽等省住建廳要求，确保貨币化安(ān)置比例不低于50％，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80％以上。河南出台新(xīn)政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限後，符合規定的可(kě)選擇申請直接購(gòu)買所租住公租房。
 

第五，實施房地産供給側改革。山東、甯夏将鼓勵企業利用(yòng)存量房發展旅遊、養老、創業等地産，開展多(duō)元化經營。如山東、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造為(wèi)分(fēn)時度假酒店(diàn)、養老養生地産、家居式短租賓舍等持有型物(wù)業；将符合條件的非住宅庫存改造為(wèi)中小(xiǎo)學(xué)和幼兒園、電(diàn)商用(yòng)房、都市型工業地産等。
 

針對房地産庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發企業修改城鎮規劃相關内容，将已供應但未開發的住房用(yòng)地或商業營業性用(yòng)地，調整為(wèi)跨界地産或新(xīn)興産業用(yòng)地。
 

農民(mín)買房積極性提高了嗎
 

記者走訪安(ān)徽、河南、廣西等地樓市發現，當前三、四線(xiàn)城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達30餘月。河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學(xué)軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”
 

各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購(gòu)房需求。記者在河南省舞陽縣調查發現，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為(wèi)4.6年。自2015年6月，舞陽縣開始實行農民(mín)進城補貼政策，農民(mín)進城買房首套房在144平方米以下可(kě)獲每平方米100元補貼，新(xīn)婚家庭購(gòu)房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經發放到位，共發放補貼99萬元，第三批已上報50多(duō)套，呈現逐漸增多(duō)的趨勢。“好多(duō)農民(mín)都是沖着補貼來的。”舞陽華鑫置業有限公司副總經理(lǐ)臧沖說，今年春節期間就賣了40多(duō)套，接近去年全年的銷量。
 

房價高仍是影響農民(mín)購(gòu)房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年，但一直沒有購(gòu)房，“雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠(yuǎn)離市中心的房子，可(kě)動辄十幾萬的首付，還是超出了我的能(néng)力範圍。”
 

除了望而生畏的高房價，受訪農民(mín)表示，買房還擔心3個問題：一是能(néng)否享受本地市民(mín)的公共服務(wù)與資源？二是老家的土地與宅基地怎麽辦？三是有沒有穩定的收入？
 

廣西社科(kē)院社會學(xué)研究所研究員羅國(guó)安(ān)認為(wèi)，農民(mín)進城買房成為(wèi)“新(xīn)市民(mín)”，既是經濟問題，也是社會問題。農民(mín)購(gòu)房意願受到就業機會、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療保障等多(duō)重配套政策的影響。同時長(cháng)期實施的戶籍和土地政策，使許多(duō)農民(mín)放棄了進城定居的念想，他(tā)們甯願将大半生打工積攢的财富用(yòng)來在村莊建造自住房。
 

房地産商會主動降價嗎
 

對于購(gòu)房者關心的房價問題，臧沖等業内人士認為(wèi)，從目前來看，三、四線(xiàn)城市房地産商普遍采取的是穩價策略。受成本等因素影響，短期内不可(kě)能(néng)出現普遍的大幅降價。
 

“目前尚沒有降價措施。”廣西一大型房地産企業負責人認為(wèi)，房地産銷售價格下跌不太可(kě)能(néng)。對房地産開發商而言，降價隻是臨時性處理(lǐ)，絕非長(cháng)久之計。除非在土地成本和其他(tā)稅費方面的成本能(néng)夠降下來，否則降價的空間并不大。
 

一位中部城市的房管局局長(cháng)坦言，盡管地方政府頻頻要求開發商降價，但去庫存政策無形中“保住”了房價，“價格在穩中有小(xiǎo)幅度增長(cháng)。”
 

在廣西保利置業集團董事長(cháng)吳光明看來，隻有很(hěn)少的房地産開發商願意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴重沒法維持下去了，要解決現金流的問題。所以降價不是持續發展的對策，難以成為(wèi)開發商的主動行為(wèi)。
 

對于市場上強烈的“降價”呼聲，廣西南甯鼎盛聯合置業董事長(cháng)任爾翔說，房地産銷售成本中土地出讓金、稅金占很(hěn)大比重。“隻有地方政府減少對‘土地财政’的依賴，推出更多(duō)實質(zhì)性優惠措施，企業才有降價空間。”